Στην ουρά για πλειστηριασμό σχεδόν 300.000 ακίνητα

Με εκθετικούς ρυθμούς αυξάνονται από το 2021, δηλαδή μετά το τέλος της πανδημίας, τα ακίνητα που μπαίνουν στην ουρά για πλειστηριασμό και πλέον ο αριθμός τους έχει εκτιναχθεί σχεδόν στα 300.000 ακίνητα κατά το α’ τρίμηνο του 2026. Πολύ μικρό ποσοστό αυτών των ακινήτων πωλούνται τελικά μέσω ηλεκτρονικής δημοπρασίας και τα περισσότερα διατίθενται με έκπτωση, κυρίως σε εταιρείες real estate, οι περισσότερες των οποίων ανήκουν στους ομίλους των servicers.

Τα στοιχεία από την τριμηνιαία έκθεση του ΙΟΒΕ και της Cepal για το ιδιωτικό χρέος αποκαλύπτουν τη δραματική αύξηση του αριθμού των ιδιοκτησιών που περιμένουν στην ουρά για πλειστηριασμό τα τελευταία χρόνια και σκιαγραφούν ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα στη διαχείριση του «κόκκινου» ιδιωτικού χρέους των Ελλήνων: την ουσιαστική αδυναμία ρευστοποίησης εξασφαλίσεων.

Από το 2021, όταν ο σωρευτικός αριθμός των ακινήτων σε αναμονή πλειστηριασμού βρισκόταν σε χαμηλά επίπεδα (περίπου 20.000 με 25.000), φτάσαμε στο πρώτο τρίμηνο του 2026 να έχει αυξηθεί περισσότερες από δέκα φορές και να προσεγγίζει τα 300.000 ακίνητα, με τα περισσότερα (53%) να είναι αστικά (κατοικίες). Ο τεράστιος αυτός αριθμός αφορά «γεγονότα πλειστηριασμών» και όχι μοναδικά ακίνητα, καθώς η έλλειψη αγοραστών οδηγεί σε συνεχή ανακύκλωση ακινήτων που δεν κατέστη δυνατό να πουληθούν. Ακόμη και με αυτή τη σημείωση, πάντως, ο αριθμός των σχεδόν 300.000 ιδιοκτησιών που περιμένουν το ηλεκτρονικό «σφυρί» είναι τεράστιος και ανησυχητικός.

«Βουτιά» στα ποσοστά απορρόφησης

Ενώ τα ακίνητα σε αναμονή πλειστηριασμού αυξάνονται συνεχώς, τα ποσοστά επιτυχίας των πλειστηριασμών υποχωρούν. Η αγορά δείχνει ισχυρά σημάδια κόπωσης: ενώ το μικτό ποσοστό απορρόφησης (ως προς τον αριθμό των ακινήτων) είχε φτάσει στο 18% το 2024, ακολούθως είχε πτωτική πορεία και συρρικνώθηκε στο 14% το πρώτο τρίμηνο του 2026.  

Με βάση τις αξίες των ακινήτων, το ποσοστό απορρόφησης υποχωρεί κάτω από το 12% την ίδια περίοδο. Η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων, δηλαδή, μένει στα αζήτητα.

Στα χέρια εταιρειών real estate με έκπτωση

Τα στοιχεία αποκαλύπτουν μια αγορά, όπου οι ενδιαφερόμενοι τηρούν στάση αναμονής για να πετύχουν «κούρεμα» τιμών. Στους πρώτους γύρους, τουλάχιστον το 70% των ακινήτων δεν προσελκύει πλειοδότες. Το αγοραστικό ενδιαφέρον «ξυπνά» από τον τρίτο γύρο και μετά, ανεβάζοντας το ποσοστό απορρόφησης στο 17,9% και στο 23% (στον 4ο γύρο). Ο λόγος είναι ξεκάθαρος: από τον τρίτο γύρο εφαρμόζεται υποχρεωτική έκπτωση 20% στην τιμή πρώτης προσφοράς.

Στο τέλος της ημέρας, οι ιδιώτες αγοραστές είναι πολύ λίγοι. Τα περισσότερα ακίνητα που πωλούνται μέσω πλειστηριασμών καταλήγουν στα χέρια εταιρειών real estate. Πολλές, μάλιστα, από αυτές τις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων ανήκουν στους ίδιους τους ομίλους των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), οι οποίοι επισπεύδουν τους πλειστηριασμούς. Ουσιαστικά, τα ακίνητα ανακυκλώνονται μεταξύ επαγγελματιών που αγοράζουν με τη μέγιστη δυνατή έκπτωση.

ΔΝΤ: Τι πάει στραβά

Διεξοδική ανάλυση των προβλημάτων στους πλειστηριασμούς έκανε πρόσφατα το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο σε ειδική έκθεση για τους servicers, όπου τονίζει ότι τα τελευταία τέσσερα χρόνια, το μέσο ποσοστό επιτυχίας των πλειστηριασμών ήταν περίπου 20%. Από τους επιτυχημένους πλειστηριασμούς, περίπου οι μισοί αφορούν διαμερίσματα. Επιπλέον, τουλάχιστον το 60% του συνόλου των ακινήτων που πωλούνται αποκτώνται από εταιρείες real estate.

Σύμφωνα με το Ταμείο, τα προβλήματα στους πλειστηριασμούς είναι πολλά:

Σοβαρό αντικίνητρο αποτελεί το γεγονός ότι οι αγοραστές δεν έχουν πρόσβαση για να επιθεωρήσουν το εσωτερικό του ακινήτου πριν από τη δημοπρασία. Το πρόβλημα επιδεινώνεται από την εκτεταμένη ύπαρξη μη εξουσιοδοτημένων ανακαινίσεων και προσθηκών στα ελληνικά ακίνητα. Η αδυναμία μεταπώλησης ενός ακινήτου που αποκτήθηκε από πλειστηριασμό, εάν δεν τακτοποιηθούν πρώτα αυτές οι αυθαιρεσίες, αυξάνει τους κινδύνους και περιορίζει την τραπεζική χρηματοδότηση.

Η έκδοση διαταγής πληρωμής από το δικαστήριο διαρκεί κατά μέσο όρο 12 μήνες. Επιπλέον, ο νόμος επιβάλλει μια υποχρεωτική περίοδο αναμονής επτά μηνών μεταξύ της κατάσχεσης και του πρώτου πλειστηριασμού. Οι δε ενστάσεις των δανειοληπτών σε διάφορα στάδια της διαδικασίας επιβραδύνουν την πώληση, καθώς η εκδίκασή τους διαρκεί συνήθως από ένα έως και πάνω από δύο χρόνια.

Παρατηρούνται σημαντικές καθυστερήσεις στη διανομή των εσόδων του πλειστηριασμού και στη μεταβίβαση της κυριότητας, κυρίως εξαιτίας των συμβολαιογράφων και της έλλειψης ψηφιοποίησης σε ορισμένα κτηματολόγια.Ένα πρόσθετο βάρος για τους αγοραστές (πιστωτές) είναι η απαίτηση να διατηρείται πλήρης εγγύηση για διάστημα πέντε ετών μετά τον πλειστηριασμό (ως ασφάλεια έναντι νομικών προσβολών του πίνακα κατάταξης) προκειμένου να εισπραχθούν τα έσοδα.Τέλος, το κοινωνικό στίγμα που συνδέεται με την αγορά κατασχεμένων ακινήτων συνεχίζει να αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα για την εκδήλωση ενδιαφέροντος από ιδιώτες.