«Λίφτινγκ» στην 3ετή φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα που περνούν σε ενοικίαση

Σχέδιο για σύνδεση της απαλλαγής με το ακίνητο και όχι με τον ενοικιαστή

Νέα αρχιτεκτονική στη ρύθμιση της πλήρους απαλλαγής από φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που επαναφέρουν κλειστά διαμερίσματα στη μακροχρόνια μίσθωση σχεδιάζει η κυβέρνηση. Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει παρεμβάσεις ώστε να μη χάνεται η τριετής φοροαπαλλαγή σε περίπτωση που ο αρχικός ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από τη συμπλήρωση των 36 μηνών. 

Έτσι, όπως αναφέρει το protothema, θα επιτρέπονται όχι μόνο μία, αλλά περισσότερες διαδοχικές συμβάσεις μίσθωσης εντός της ίδιας τριετίας. Με αυτόν τον τρόπο αντιμετωπίζεται τόσο το πρόβλημα με τα «φέσια» στα ενοίκια όσο και το ζήτημα στέγασης για μικρές περιόδους σε νησιά και απομακρυσμένες περιοχές με ελλείψεις σε εκπαιδευτικούς, γιατρούς και άλλους δημόσιους λειτουργούς. 

Παράλληλα εξετάζεται το να μειωθεί η προϋπόθεση τα ακίνητα να είχαν μείνει κενά για ολόκληρη τριετία, ώστε να ανοίξει ο δρόμος για περισσότερες κατοικίες που σήμερα μένουν εκτός.

Το ισχύον πλαίσιο, όπως ορίζεται στον Ν. 5073/2023, προσφέρει πλήρη απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που εισπράττουν φυσικά πρόσωπα από την εκμίσθωση κατοικιών έως 120 τ.μ., εφόσον πληρούνται αυστηρές προϋποθέσεις: η μίσθωση πρέπει να συναφθεί από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025, να έχει διάρκεια τουλάχιστον 36 μηνών και το ακίνητο να έχει δηλωθεί ως «κενό» στις φορολογικές δηλώσεις Ε2 των ετών 2022, 2023 και (αν η μίσθωση γίνει το 2025) και του 2024. Ειδικά για ακίνητα που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή ισχύει μόνο αν αυτά δηλώνονταν αποκλειστικά ως Airbnb για το έτος 2023 ή 2024. 

Ωστόσο, το μέτρο έχει κενά: σήμερα, αν ο ενοικιαστής φύγει πριν από την τριετία και το ακίνητο μείνει κενό, η φοροαπαλλαγή ακυρώνεται και ο ιδιοκτήτης οφείλει να καταβάλει αναδρομικά τον φόρο για τα εισοδήματα που απαλλάχθηκε. 

Έτσι λοιπόν εξετάζονται 2 διορθώσεις στον νομό:

Η πρώτη διόρθωση που εξετάζεται, αφορά το όριο της τριετούς μίσθωσης ως προϋπόθεση για τη φορολογική απαλλαγή. Η διάταξη αυτή έχει αποκλείσει κατηγορίες ευάλωτων ενοικιαστών που αναζητούν στέγη για λιγότερο από 36 μήνες – όπως είναι οι αναπληρωτές εκπαιδευτικοί, οι αγροτικοί γιατροί, οι αστυνομικοί, οι εποχικοί εργαζόμενοι στον τουρισμό και σε μεγάλα έργα. Για να ανοίξουν μαζικά τα δεκάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια των μεγάλων πόλεων και των νησιών, η μίσθωση, σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες, θα πρέπει να μπορεί να είναι και ετήσια, χωρίς απώλεια του φορολογικού οφέλους.

Η δεύτερη διόρθωση αφορά τη σύνδεση της απαλλαγής με το πρόσωπο του ενοικιαστή. Σύμφωνα με την ισχύουσα διάταξη, αν ο ενοικιαστής φύγει πριν την τριετία, ο ιδιοκτήτης χάνει το δικαίωμα στην απαλλαγή – ακόμη κι αν στη θέση του μπει άμεσα νέος ενοικιαστής. 

Η κυβέρνηση σχεδιάζει να αλλάξει αυτό το σημείο, ώστε η απαλλαγή να συνδέεται με το ίδιο το ακίνητο και όχι με το πρόσωπο του αρχικού ενοικιαστή. Έτσι, ο ιδιοκτήτης θα διατηρεί το φορολογικό όφελος, εφόσον συνεχίζει να το νοικιάζει χωρίς κενό. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης θα μπορεί να νοικιάσει το ακίνητό του δύο ή και τρεις φορές σε διάστημα τριών ετών – για παράδειγμα, σε στρατιωτικό για έναν χρόνο και κατόπιν σε δημόσιο υπάλληλο για 1,5 χρόνο – διατηρώντας το δικαίωμα φοροαπαλλαγής για όλες τις περιπτώσεις. 

Παράλληλα θα πρέπει να καλυφθεί ένα ακόμη νομοθετικό κενό: η επιστροφή μέρους του ενοικίου στον ενοικιαστή στις περιπτώσεις που αυτό είχε δηλωθεί ως ανείσπρακτο από τον ιδιοκτήτη. Δηλαδή, για περιπτώσεις «φεσιών» – μηνών που δεν καταβλήθηκαν– το ποσό που ο ιδιοκτήτης έχει εμφανίσει στην εφορία ως ανείσπρακτο, θα πρέπει (σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες) να αφαιρείται από την απαλλαγή και να επιστρέφεται ως ωφέλεια στον ενοικιαστή.