Βρείτε μας στο Google News. Πατήστε εδώ!Επικαιροποιημένος οδηγός της ΑΑΔΕ – Τι ισχύει με το Μητρώο, πώς μετράει η εφορία τα δωμάτια και ποιοι μπαίνουν σε καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας
Αυστηρότερο και πιο «σύνθετο» έχει γίνει το φορολογικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, με τους ιδιοκτήτες να πρέπει να γνωρίζουν καλά τις νέες παγίδες για να μη βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα. Οδηγός πλοήγησης στις κακοτοπιές της νομοθεσίας είναι ο επικαιροποιημένος οδηγός της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) με ερωτήσεις και απαντήσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που παρουσιάζει αναλυτικά τις νέες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών.
Από την 1η Ιανουαρίου 2024 δεν παίζει κανέναν ρόλο αν η μίσθωση γίνεται μέσω πλατφόρμας ή με ιδιωτικό συμφωνητικό «στο χέρι». Αν η διαμονή είναι έως 59 ημέρες και δεν παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τα βασικά κλινοσκεπάσματα, θεωρείται βραχυχρόνια και πρέπει να δηλωθεί στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Με αυτόν τον τρόπο κλείνει το παράθυρο για όσους μέχρι τώρα προσπαθούσαν να αποφύγουν την πλατφόρμα καταχώρισης, υποστηρίζοντας ότι δεν νοικιάζουν μέσω Airbnb ή Booking.
Ένα ακόμη «κόφτης» είναι οι ανανεώσεις μισθώσεων. Αν ένας ενοικιαστής κλείσει αρχικά για 51 ημέρες και μετά μείνει άλλες 13, η ΑΑΔΕ το βλέπει ως δύο ξεχωριστές μισθώσεις. Έτσι, το πρώτο κομμάτι συνεχίζει να θεωρείται βραχυχρόνιο και δεν βαφτίζεται «μακροχρόνιο» επειδή ξεπεράστηκε το όριο. Αυτό σημαίνει ότι κάθε σύμβαση εξετάζεται χωριστά και δεν μπορεί να παρακαμφθεί ο ορισμός.
Το άλλο μεγάλο ξεκαθάρισμα αφορά τι θεωρείται «ακίνητο». Πλέον ακόμη και ένα δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο και αποκτά δικό του ΑΜΑ. Ωστόσο, αν ο ιδιοκτήτης δώσει δύο δωμάτια με ξεχωριστά ΑΜΑ και παράλληλα έχει έναν τρίτο ΑΜΑ για το σπίτι στο σύνολό του, η εφορία θα μετρήσει δύο ακίνητα και όχι τρία. Αυτή η λεπτομέρεια έχει σημασία, γιατί κρίνει αν ο φορολογούμενος θα μείνει κάτω από το όριο των τριών ακινήτων ή θα περάσει στην επιχειρηματική δραστηριότητα.
Στο φορολογικό καθεστώς κλείνουν και τα τελευταία παραθυράκια. Φυσικό πρόσωπο με μέχρι δύο ακίνητα δεν μπορεί να δηλώσει «επιχείρηση» για να περνάει έξοδα. Το εισόδημα καταγράφεται αποκλειστικά ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Από τρία ακίνητα και πάνω ή σε κάθε περίπτωση νομικού προσώπου, το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και συνοδεύεται από πλήρες πακέτο υποχρεώσεων: ΦΠΑ 13% σε όλα τα ακίνητα, Τέλος παρεπιδημούντων, Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και διασύνδεση με myDATA. Έτσι οι «μεγάλοι παίκτες» μπαίνουν υποχρεωτικά στο κανονικό φορολογικό καθεστώς.
Επιπλέον, όποιος παρέχει πέρα από τα σεντόνια και άλλες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, πρωινό ή μεταφορές, βγαίνει εκτός πλαισίου Airbnb. Το ακίνητο θεωρείται πλέον τουριστικό κατάλυμα και ο διαχειριστής πρέπει να ανοίξει επιχείρηση και να κάνει γνωστοποίηση στο NotifyBusiness του υπουργείου Τουρισμού.
Φέτος άλλαξε και ο τρόπος υπολογισμού του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση. Αν η διαμονή καλύπτει μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους – για παράδειγμα από τον Δεκέμβριο στον Ιανουάριο ή από τον Μάιο στον Ιούνιο – δεν θα εκδίδεται μία ενιαία απόδειξη, αλλά ξεχωριστή για κάθε μήνα. Αυτό φέρνει περισσότερη γραφειοκρατία αλλά και μεγαλύτερη διαφάνεια στην απόδοση του τέλους.
Το τοπίο γίνεται αυστηρότερο και στο κέντρο της Αθήνας. Στα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου (όπου έχει επιβληθεί «πάγωμα» νέων ΑΜΑ), δεν μπορεί κανείς να ανοίξει καινούρια καταχώριση. Εξαιρούνται μόνο όσα ακίνητα ήταν ήδη εγγεγραμμένα μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Αυτά μπορούν να ξαναπάρουν ΑΜΑ αν αλλάξει ο διαχειριστής λόγω νέας μίσθωσης, αν υπάρξει μεταβίβαση ή κληρονομιά ή αν χρειαστεί επανεγγραφή μετά από διακοπή. Για όλα τα υπόλοιπα, το μητρώο είναι κλειστό.
Τέλος, μπήκε ξεκάθαρη οδηγία ότι σε κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή πρέπει να εκδίδεται νέος αριθμός ΑΜΑ. Ο αριθμός δεν «κληρονομείται» από τον προηγούμενο, αλλά η διαδικασία ξεκινά από την αρχή.
